Restnutzungsdauer-Gutachten

Steuerliche Abschreibung (AfA) optimieren – mit einem sachverständigen Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.

Sie besitzen ein vermietetes Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung? Dann ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Sie womöglich von Interesse.
Bei vermieteten Wohnimmobilien erfolgt die steuerliche Abschreibung des Gebäudes grundsätzlich nach gesetzlich festgelegten Abschreibungssätzen. Diese berücksichtigen jedoch nicht immer die objektspezifischen Eigenschaften und die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich kürzer als die gesetzlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer, kann sich die jährliche steuerliche Abschreibung erhöhen.

Als Sachverständiger für Immobilienbewertung unterstütze ich Sie bei der fachgerechten Ermittlung und Dokumentation der tatsächlichen Restnutzungsdauer Ihrer Wohnimmobilie.

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Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten dient der sachverständigen Ermittlung der voraussichtlich verbleibenden Nutzungsdauer eines Gebäudes.

Die tatsächliche Nutzungsdauer kann insbesondere durch den baulichen Zustand, den technischen Verschleiß, wirtschaftliche Gegebenheiten und rechtliche Nutzungsbeschränkungen beeinflusst werden.

Bei älteren Wohngebäuden können sich dadurch erhebliche Unterschiede zwischen der gesetzlich typisierten und der tatsächlichen Nutzungsdauer ergeben.

Das Gutachten kann als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) dienen.
Es bildet damit eine fachliche Grundlage für die steuerliche Prüfung einer von den gesetzlichen Abschreibungssätzen abweichenden Gebäudeabschreibung.

Steuerliche Vorteile durch eine kürzere Restnutzungsdauer
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Wohnimmobilie können grundsätzlich über die steuerliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.
Die Höhe der regulären Abschreibung richtet sich unter anderem nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes.
Für viele ältere Wohngebäude beträgt der vom Finanzamt festgesetzte Abschreibungssatz jährlich 2 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.

Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, ist eine höhere jährliche Abschreibung möglich.

Für welche Wohnimmobilien ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll?
Ein Gutachten kann insbesondere bei älteren vermieteten Wohnimmobilien interessant sein, z. B.:

Vermietete Einfamilienhäuser
Vermietete Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Vermietete Zweifamilienhäuser
Vermietete Mehrfamilienhäuser
Vermietete Eigentumswohnungen

Besonders bei Bestandsgebäuden mit altersbedingten Abnutzungserscheinungen, oder unterdurchschnittlichem Modernisierungszustand kann eine Untersuchung der tatsächlichen Restnutzungsdauer sinnvoll sein. Das Baujahr allein ist noch kein ausreichender Nachweis für eine verkürzte Nutzungsdauer.

Rechtliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Das Einkommensteuergesetz ermöglicht bei Gebäuden eine Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese entsprechend nachgewiesen wird.

Der Bundesfinanzhof hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass für diesen Nachweis grundsätzlich verschiedene geeignete sachverständige Methoden infrage kommen. Entscheidend ist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer anhand der maßgeblichen individuellen Gegebenheiten des Gebäudes nachvollziehbar dargelegt wird.

Ein sorgfältig erstelltes, objektbezogenes Gutachten kann deshalb eine wichtige Grundlage für die steuerliche Beurteilung darstellen. Die Entscheidung über die steuerliche Anerkennung trifft das zuständige Finanzamt.

Rechtlicher Hinweis: Die Gutachtenerstellung umfasst keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sowie die steuerlichen Auswirkungen sind vom jeweiligen Einzelfall abhängig.